住宅ローンの頭金はいくらが妥当?コストと教育費等のバランスに注目!

いざ物件が決まって購入手続き…となると、やはり悩むのが『頭金、いくら入れたらいいのだろう?』ということ。

『手元にお金がないのは不安。だけど、金利や諸費用含めトータルコストは抑えたい!』と多くのママが望むのではないでしょうか?

特に子どもがまだ小さなうちは、これからかかる教育費のこともあり、どのくらいの頭金を入れるべきかが悩ましいところです。

 一般的には物件価格の2~3割が多いと言われる頭金ですが、様々な選択肢やそれぞれの事情がある中、いくら頭金を入れるか最良かについて、『この割合が絶対』というものはありません。 

 

しかし、『これはやっちゃまずい!』というのがあるのも事実。

頭金を入れるときには

・緊急予備資金やその他必要な資金(教育費等)は必ず残しておく

頭金を入れられるけど入れないのであれば、

・入れた時と入れなかった時の金利払込累計額・諸費用の比較

・入れない分は運用を考える

ことがポイントになります。

 

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頭金なしのデメリット

もし住宅ローンの頭金を入れる予定がないのであれば、入れないことによって起こりやすいデメリットがあることを、まずは把握しましょう。

デメリット①諸費用が高くなる場合が多い

住宅ローンでかかる諸費用を見ていくと、ローンを組むには様々な諸費用が掛かることが分かります。

その中でも、 金額が大きく借入金額によって諸費用が大きく変わる可能性があるのは融資手数料とローン保証料。 

それぞれの手数料に対するかかり方に金融機関によって違いはありますが、トータルすると大体同じになることも少なくありません。

金融機関によって設定は様々ですが、よくあるパターンとしては2つあります。(例は3000万円を借り入れた場合)

パターン①

融資手数料を3~5万円で設定している。3000万円借り入れ金の場合でローン保証料は約60万円。(合計約63~65万円)

パターン②

ローン保証料を無料で設定している代わりに、融資手数料を2.16%で設定し合計約65万円。(3000万円×2.16%)

手数料種類 払い先 3000万円借り入れた場合の例
融資手数料 借り入れる金融機関 ①定額で一律3~5万円
②借入金に対し2.16%のため、

3000万×2.16%=約65万円

ローン保証料 保証会社 ①1000万円につき20万円のため、

20万円×3=約60万円

②無料

 

どちらにしろ、同じような金額の手数料が必要となります。

そして、 借入金額が大きければ大きいほど、支払う手数料が大きくなる点も同じ です。

この費用を抑えたいと考える場合は、頭金を多めに入れておくのも一つの選択肢です。

 頭金を入れられるけれど入れないという選択をする場合は、入れた場合と入れなかった場合の比較を必ずしてみましょう。 

デメリット②支払う金利が増える

金利は借入金全体に対してかかるもの。

借入金額が大きければ大きいほど、金融機関に支払う利息が増えます。

 

現在は史上空前の低金利で金利は確かに安いです。

住宅ローン減税の控除もあるため、金利でかかった費用を住宅ローン控除でまかなえる方も少なくないでしょう。

しかし、この低金利が10年後、20年後も継続するかどうかはわかりません。

住宅ローンを借りる人の約60%が変動での借り入れを行っていますが(参考:住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者実態調査より) 金利上昇により、払う利息が将来的に多くなるリスクは借入金が大きければ大きいほど高まります。 

*変動金利と固定金利に悩まれる方はこちら

またフラット35は、頭金が10%以上準備できる方には、優遇金利を設定しています。

頭金が10%を超えない場合は、ご返済の確実性などをより慎重に審査されるとのことで、借入額全体の金利を一定程度高く設定されています(借入金利は、取扱金融機関によって異なります)。

そのあたりを考慮した上で頭金をいくらにするか考えましょう。

 

ちなみに先の住宅金融支援機構の資料によると、全体の約4割弱の方が頭金を物件価格の10%未満にしているようです。

頭金入れるときのデメリット(注意点)

超低金利のため、頭金を入れないという方針の方も一定数いらっしゃいますが、頭金をある程度入れる方も、もちろんいらっしゃいます。

しかし頭金は入れすぎにも注意!

理由を確認してみましょう。

注意点①必要な時にお金がないリスク

緊急予備資金

人生におけるどんなタイミングにおいても、現金という流動性あるお金として取っておいておきたい緊急予備資金。

一般的には生活費の半年分くらいと言われていますが、自営業の方(社会保障が薄い)や収入が高い方(急なリストラなどの場合転職に時間がかかることが多い)であれば生活費一年分くらい確保しておいてもいいかな?と考えています。

最近は医療保険に加入せず、自分の貯蓄と社会保障でまかなうと考える方もいらっしゃるため、その辺りの予備資金も現金として準備しておきたいところです。

ご参考:高額所得者にとって医療保険は必要か?不要か?

まずは、緊急予備資金を準備した上で、頭金を考えましょう。

住宅以外の支出(教育費等)を考慮

住宅を買うタイミングとしてよくあるのが、子どもが生まれたり、ある程度家族構成が決まった時。

つまり、子育て中共働き世帯の場合、教育費がこれから大きくかかってくるケースがほとんどです。

子どもが生まれたばかりの時に教育費の目途がついている世帯は少なく、ほとんどが『これから教育費を形成していく世帯』です。

教育費を準備する時は、

将来かかる教育費 = 今ある金融資産+月々積立金額

で考えられると思いますが、

①頭金を入れすぎて、教育費が足りなくなってしまうこと

②住宅ローンを払うことで教育費の積立ができなくなってしまうこと

は避けなければいけません。

そこをポイントにして、頭金を設定する必要があります。

具体的な金額については、 ライフプランをざっくり立てて確認してみることがまずはお勧め です!

FP協会のライフプランシミュレーションはこちら⇒

注意点②運用の機会が失われる

資産運用は決して運用結果がプラスになると約束されているものではありません。

しかし、教育費など約20年後以降に使う資産を形成する方法としては、検討すべき余地があります。

(タイミングや投資する資産クラスのバランスを偏らせなかった場合)

図は、金融庁のつみたてNISA早わかりブックからの一部抜粋です。

こちらを見て頂くと、一つの資産クラス(株や債券などの投資対象)に偏らず、毎年買い付けを行った場合、元本割れのリスクがかなり低くなっているのが分かります。

5年の保有期間であれば、元本割れの出現頻度もそれなりにありますが、20年の月日を保有すると、多くの場合で、2~8%の間の利回りが出現しているのがよく分かります。

 

◮1:1985年以降の各年に、毎月同額ずつ国内外の株式・債券の買付けを行ったものです。各年の買付け後、保有期間が経過した時点での時価をもとに運用結果及び年率を算出しています。これは過去の実績をもとにした算出結果であり、将来の投資成果を予測・保証するものではありません。

(出典:金融庁 つみたてNISA早わかりブック)

 

例えば、頭金を大きく入れすぎてしまったことによって、運用する資産が全くないという状況になってしまうのであれば、それは運用機会の損失になりえます。

しかも今は、超低金利。

iDeCoやつみたてNISAといった税金の優遇のある資産形成の方法も沢山あります。

 

 借入金利以上の運用ができそうと考えるのであれば、頭金を入れすぎず一定割合を運用することで資産形成していくことも有効な選択肢 です。

まとめ

最近は低金利の影響があり、頭金をほとんど入れない人が増えているのも事実です。

しかし、『金利が低いからという理由だけで頭金を入れずにフルローンを組む』というのは短絡的すぎます。

 

基本的には、

頭金を入れる場合は、

ライフプランに合わせて適度に入れるのがお勧め!

入れ過ぎず、

節税のメリットのある方法(iDeCoやNISA)で運用することで運用益を狙い、浮いた分で教育費やローンの繰り上げに充てる

 

というのが、最も合理的でかつ、望むライフプランを実現する可能性が高まる選択肢と考えます!

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