【住宅ローンの選び方】金利は変動か固定か、あなたに合うのはどっち？

住宅の購入を考えたことがある人出れあれば、一度は考えたことがあるだろう住宅ローン。

今回は金利は固定と変動のどちらがあなたに合っているのかを選ぶときに、注意したいポイントをまとめています。

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住宅ローンの選び方

1．自分に合った金利タイプを選ぶ

まずは、ご自身に合った金利タイプを選びましょう。大きく分けると二種類、変動と固定金利がありますが、それぞれの特徴を理解しましょう。

①変動金利の特徴

• メリット→低金利が続いた場合一番安上がり
• デメリット→金利上昇局面では支払いが嵩むこともあり

現在は、超低金利です。

購入を検討している時に、『月々ローン組んだらこんな感じになりますよ』と不動産屋さんから提示される数字は、ほぼ変動金利の場合が多いと思ってください。（自身の体験談）

変動金利で計算した方がより高額な物件を購入できますので、物件価格によって手数料の変動がある不動産仲介人の多くは、まずは変動での月返済額を掲示することがほとんどです。

そうはいっても少なくとも過去20年前～現在に至るまで、固定金利が変動を上回ったことはありませんので、変動で組まれるという選択肢を考えるのは自然の流れです。

しかし、デメリットにもあるようにローンの金利が上がった時は、もちろんあなたが返すべき返済額も上昇します。

『この住宅を購入するために、ローン金利や手数料を含めていくら払うのかが明確になっていないこと』が変動金利です。

金利が大幅に上昇した時に、すぐにローンが払えない人が続出しないようにほとんどの金融機関では、2つのルールを定めています。（一部金融機関には定めがありませんので、必ず確認しましょう）

①125％ルール（金利が上昇しても返済額が1.25倍以上にはならないルール。）

②5年ルール（毎月の返済額は5年ごとに見直すルール。）

ルール詳細：

• 年2回、4月と10月時点の金融機関所定の金利に基づき、原則として7月と1月返済分から適用金利が見直される（基準日が異なる金融機関もあり）
• 適用金利が見直されても、5年間は返済額が変わらない
• 返済額を変えずに、元金と利息の割合が調整がある
• 金利変動に応じた5年ごとの返済額見直し時に、毎月返済額が上昇するときであっても返済額の上限は前回返済額の1.25倍以内となる
• どちらのルールも繰り上げ返済をした時点で、その時点での残高・残期間・金利で月の返済額が再計算される。

この2つのルールがあれば、どんなに金利が上がっても5年間は返済額の変更もないし、5年後に上がったとしても1.25倍までに抑えられるんだったら何とかなりそう…と感じられる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、こんなケースが考えられます。

【金利上昇で困ると考えられるCASE1】

金利が上がったが、二つのルールで何とか月の支払いはできそう！でも、月の支払いのほとんどが上昇した金利分になってしまい、借入元本がなかなか減らず、ローン返済期間が延びて老後の生活費に支障がでた。

【金利上昇で困ると考えられるCASE2】

金利上昇が続き、結果的に子どもん教育費がかかるときに月々の返済額が1.25倍に。教育費を奨学金で準備しなくてはいけなくなった。

【金利上昇で困ると考えられるCASE3】

繰り上げ返済をしたタイミングの時はすでに金利が上昇していた。慌てて繰り上げ返済をしたが、繰り上げ返済をした後の月々の返済額は繰上した時の金利で再計算されるため、月々の返済額が大幅に上がってしまった。

変動金利が悪いと言っているわけではありません。

しかし『住宅ローンの返済額が上がったので、住宅を売って別の場所に移り住みます』という方もいらっしゃると思いますが、子どもの学校のことや老後不慣れなところに移り住むのはとても大変なことです。

ライフプランとしっかり見据えながら、あなたに合った金利を慎重に選択することはとても重要です。

②固定金利の特徴

• メリット→支払い額が同じでライフプランが立てやすい
• デメリット→低金利が続いた場合は高い買い物になってしまうこともある

固定に関しての最大のメリットは、毎月同じ払込金額が約束されていることでライフプランが立てやすいことです。

上記にあるCASEのような心配事からは解放されます。

しかし、現段階では変動金利（最安金融機関）と固定金利（最安金融機関）金利差は約２、3倍近くありますので、その価値を感じられるかどうかがポイントになるでしょう。

心配性の人にも向いています。

変動と固定のミックス

ご参考として、今後金利がいつ上がるか、下がるかは誰にもわかりません。リスクには分散という考えでいくと変動と固定のミックスという選択肢が有ります。

• メリット→金利に対するリスク分散
• デメリット→2本組むことになるため諸費用がかかる

どちらか分からない！というリスクに対応するための手段の王道は分散です。

住宅ローンのリスク（金利が低いままで、固定だと高い買い物をするリスク・金利が上昇し利息をたくさん払うことになってしまうリスク）も分散することができます。

手続きのための諸費用は掛かる金融機関が多いですが、繰り上げ返済をする時も、その時々の情勢を見ながら固定を繰上返済した方がいいか・変動の方を繰り上げ返済した方がいいのか選択して返済を進めていけます。

金利が今後どのように変化していくのか、100％正確に分かる人はいません。

このまま低い金利が何十年か続いて、『やったー！固定にしておかなくてやっぱりよかった！』と思われることもあるかもしれませんし、金利が急上昇して『65歳になっても払い終わらない…金利ばかり返していて元本が予定より減らなかった…』というケースもあり得ます。

しかし変動がお得か・固定がお得かは全て結果論であって、購入しローンを払い込んでいる間は誰にも分からないことです。

払込中はとにかく安い方がいい！と思って変動にするのか、それとも、少し高くても、最悪の事態（上記CASEような）に備えて固定金利にするのか。

ご自身のライフプランとリスク許容度に合わせて金利を選んでいけたらいいですね。